Для лучшего результат, пожалуйста, измените свой браузер на CHROME, FIREFOX, OPERA или Internet Explorer.
Коммерческая недвижимость 2019 — ожидания и риски бизнеса в Украине

Коммерческая недвижимость 2019 — ожидания и риски бизнеса в Украине

Коммерческая недвижимость — один из наиболее консервативных и емких сегментов на рынке капиталов. Как правило, инертность и капиталоемкость этого рынка значительно превосходит все другие отрасли экономики. Что происходило на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году и какие ожидания на рынке на 2019 год?

Основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году

В целом, рынок коммерческой недвижимости в 2018 году демонстрировал достаточно уверенный рост. Это касается практически всех сегментов рынка. А в некоторых случаях, например, в сегменте офисных и торговых помещений, некоторые из управляющих и владельцев недвижимости, даже заявляли о достижении показателей докризисного 2013 года.

Офисная и торговая недвижимость Киева в 2018 году

В частности, если говорить о рынке офисной недвижимости в Киеве, то в текущем году наблюдается сокращение вакантности до 6,5% (в 2017 — было 7,6%) для офисных помещений и 3,8% для торговых центров. Также наблюдалось одновременное повышение арендных ставок: торговые центры до 75$ за кв.м, а в офисных помещениях до 32$ за кв.м. Об этом говорится в исследованиях Colliers International (Украина). С одной стороны это объясняется активизацией спроса, а с другой — относительно небольшим предложением новых площадей. 

Также, по мнению экспертов, в 2018 году на рынок торговой коммерческой недвижимости оказал влияние приход новых крупных игроков на подобие H&M и ожидание выхода IKEA. А на рост арендных ставок повлияло то, что арендодатели опять стали привязывать арендные ставки к реальному курсу доллара.

Согласно данным CBRE Ukraine, средняя вакантность с начала 2018 года составила 3,5%. Спрос на лучшие торговые объекты оставался стабильным и на конец 3 квартала 2018 года арендные ставки варьировались в диапазоне 65-95$ за кв.м. При том, что арендные ставки в других ТЦ находились в пределах 32-50$ за кв.м. А украинский ритейл рынок остается привлекательной платформой для выхода новых брендов.

Гостиничная недвижимость Киева в 2018 году

На рынке гостиничной недвижимости также наблюдался рост стоимости номерного фонда. Так, стоимость номера на двоих в сутки в отелях и гостиницах Киева составила в среднем: 60 Евро для 3-х звездочных, 145 Евро для 4-х звездочных и 371 Евро для 5-ти звездочных апартаментов.

По словам аналитиков CBRE Ukraine, показатели ADR (средняя цена номера) и RevPAR (средняя доходность номера) составили в 2018 году 106$ и 55,5$ соответственно.

Общий объем предложения качественного номерного фонда в гостиницах Киева увеличился приблизительно на 7% с начала года, составив почти 10 тыс. 800 номеров в 110 объектах. В конце 3 квартала на гостиничный рынок Киева вышли два отеля международных брендов: Aloft Kiev и Ibis Kiev Railway Station, а также два отеля под управлением локальных операторов – BURSA и Favor Park.

Складская недвижимость Киева в 2018 году

Рынок складской и логистической недвижимости в 2018 году, также, характеризуется снизившейся до 3,8% вакантностью и повышением арендных ставок. Арендные ставки на лучшие складские помещения были в диапазоне 90-135 грн. за кв.м. в месяц, а нижний и верхний диапазон выросли с начала года на 5% и 16% соответственно.

Коммерческая недвижимость Украины в 2018 году

Конечно, киевский рынок недвижимости всегда был локомотивом отрасли. Но, если говорить в целом, то в остальных регионах Украины также наблюдался рост арендных ставок и снижение вакантности в 2018 году. Например, в Одессе и Львове арендодатели уже с конца прошлого (2017г) и начала текущего 2018 года стремились поднять арендную плату как в сегменте торговых площадей, так и на аренду офисов. При этом, если раньше собственники коммерческой недвижимости готовы были к определенному торгу, опасаясь потерять уже существующих арендаторов. То, с начала 2018 года поднятие стоимости аренды зачастую носило уже безапелляционный характер, так как владельцы коммерческой недвижимости почувствовали реальное увеличение спроса.

Ожидания и риски бизнеса в 2019 году на рынке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - доска объявлений - Бизнес - УкраинаЕсли консолидировать мнения различных экспертов на рынке коммерческой недвижимости Украины, то большинство сходятся во мнении, что рынок коммерческой недвижимости может продолжить  демонстрировать умеренный рост в следующем 2019 году. А например, по словам представителя международной компании Colliers International в Украине Александра Носаченко, рыночная стоимость отдельных объектов коммерческой недвижимости в течение следующих 2-3 лет может вырасти вдвое. Он отмечает, что стоимость активов, которые существуют на рынке коммерческой недвижимости сейчас – «это очень дешево». При этом отмечается, что в средне- и долгосрочной перспективе, доля иностранных инвесторов на украинском рынке будет расти.

Однако не все эксперты и собственники коммерческой недвижимости испытывают такой оптимизм. Среди основных рисков, которые называются владельцами и операторами рынка недвижимости, выделяются такие ключевые факторы.

Основные риски для коммерческой недвижимости в 2019 году

    • возможность полномасштабного военного конфликта с РФ. Введение военного положения (ВП) и последние события в Азовском и Черном морях наглядно демонстрируют, что вероятность вооруженного конфликта на территории Украины не такая уж и призрачная. Коммерческая недвижимость, в отличие от других видов активов, не может быть перемещена, а ее ликвидность в условиях военных действий вообще может стремиться к нулю.
    • политическая нестабильность. Президентские и парламентские выборы, которые должны пройти в 2019 году не добавляют оптимизма собственникам бизнеса. Отсутствие определенности и возможности долгосрочного планирования бизнес деятельности, вынуждает собственников коммерческих помещений и коммерческой земли опасаться падения рентных доходов.
    • экономические проблемы и курсовые риски. Несмотря на то, что официальная статистика показывает постоянный, хоть и не значительный, рост экономики, дела в реальном бизнесе не настолько оптимистичны. Повышение налоговой нагрузки, волатильность курсов валют, снижение реальных доходов бизнеса и повышение издержек может привести к тому, что, как минимум, в долларовом эквиваленте возможно фактическое снижение доходности от коммерческой недвижимости.
    • нерешенные вопросы с продажей земли. Мораторий на продажу земли уже который год тормозит полноценный запуск и работу рынка коммерческой земли. Существующие схемы связаны с определенными рисками и дополнительными затратами. А отсутствие прозрачных и законодательно зафиксированных правил игры на этом рынке, также, не способствуют оптимизму владельцев коммерческой недвижимости в виде земельных участков.
    • существенный избыток предложения. Несмотря на то, что в 2018 году было введено в эксплуатацию не так много новых объектов коммерческой недвижимости (в основном речь идет о площадях в новых торговых центрах и складских/логистических терминалах). Что, в свою очередь, сказалось на снижении вакантности и позволило операторам и собственникам коммерческих помещений повысить арендные ставки. Проблема довольно существенного «навеса» новых площадей, которые могут быть выведены на рынок в ближайшие 2-3 года, заставляют участников рынка серьезно задумываться над возможностью дальнейшего роста рентных доходов. Например, в Киеве планируется открытие крупнейшего офисного центра площадью около 150 000 кв м Sky Towers на пр. Победы. А уже следующем году девелоперы планируют открыть Blockbuster Mall, Retroville и River Mall. И при этом, не стоит забывать о том количестве «недостроев», которые были заморожены в кризисный период и которые, также, могут появиться на рынке в ближайшее время.
    • мировой финансовый кризис. То, о чем так много и долго говорят в последнее время, вполне может произойти в 2019 году. Разговоры и различные прогнозы о новом финансовом кризисе, который будет иметь глобальный масштаб, идут еще начиная с 2016 года. Как уже показала практика 2008-2009 годов, больнее всего такие кризисы бьют в том числе по рынку недвижимости. А учитывая определенные проблемы с кредитованием и финансовой ликвидностью (при чем не только у застройщиков), довольно сложно предугадать как отразится такой кризис, если он таки действительно произойдет. Во всяком случае, финансовые и фондовые рынки США и Европы показывают все больше тревожных сигналов. А у операторов и собственников коммерческой недвижимости еще свежи в памяти последствия кризиса 2008-2009 годов. И им не хотелось бы повторения. 

Тем не менее, если Украине удастся избежать вышеперечисленных рисков, то 2019 год вполне может продолжить позитивную динамику не только роста доходов от аренды коммерческой недвижимости, но и за счет роста капитализации рынка в целом. При отсутствии глобальных и форс-мажорных факторов, похоже можно говорить о том, что рынок прошел «дно» и начал нащупывать тренды роста. Конечно, существование определенных проблем, в частности с доступностью кредитования под приемлемые проценты, будет тормозить этот рост. Но наблюдаемая позитивная динамика дает повод задуматься над поиском точек входа на рынок коммерческой недвижимости.

Уважаемые посетители БизнесМаркет! Не забывайте, пожалуйста, комментировать наши публикации. Для того, чтобы получить объективную оценку рыночной ситуации, недостаточно опираться только на результаты сторонних экспертов. Мы все прекрасно знаем, на опыте 2000-2008 годов, насколько противоречивы и «незаангажированны» могут быть риелторы и различные экспертные оценки. Нам очень интересно знать информацию «из первых рук». Поделитесь информацией о том, как в реальности обстоит дело с доступностью аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости. Какая стоимость аренды сейчас на рынке? Есть ли сложности с поиском подходящих площадей? Особенно нас интересует мнение тех, кто сталкивается с вопросами коммерческой недвижимости по всей территории Украины. Так как, если по Киеву информации более-менее достаточно, то ситуация в регионах страны не всегда объективно известна.

Если у вас есть необходимость, вы всегда можете разместить бесплатные объявления о продаже и аренде коммерческой недвижимости на сервисе БизнесМаркет. Также, традиционно приглашаем всех к диалогу в нашем бизнес Клубе предпринимателей. Задайте свои вопросы о бизнесе и делитесь с другими предпринимателями своими знаниями и опытом. Давайте больше общаться и помогать друг другу.

Оставить комментарий

Войти в Профиль или комментировать как Гость
avatar
5000

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  Подписаться  
Уведомление о
Сверху