Одним из традиционных способов вложения денег, являются инвестиции в недвижимость. Прошедший 2019 год оказался неоднозначным на протяжении большей части времени. Сначала президентская и парламентская кампании вносили элемент неопределенности, а во втором полугодии к этому добавилась ситуация с курсом доллара. Укрепление гривны, которое мало кто прогнозировал, оказало "медвежью услугу" как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей.
Инвестиционная недвижимость в Днепре
Если о столичном рынке недвижимого имущества пишут и говорят много, то про обстановку и тенденции в регионах информации меньше. Мы попробуем оценить привлекательность вкладывания денег в "квадратные метры" на примере крупного областного центра и попытаемся найти ответ на вопрос - пора ли начинать инвестировать в жилые и коммерческие помещения в Украине?
Форматы инвестиционных вложений
Традиционно, недвижимые активы принято делить на два больших сегмента: для бизнеса и жилые.
Инвестиции в квартиры для жилья
Если говорить о жилых площадях, то в Днепре сегодня насчитывается около 40 строящихся ЖК в различной стадии готовности (так называемая "первичка"), которые в первую очередь могут быть интересны инвесторам. Некоторые новостройки можно посмотреть на портале недвижимости в Днепре. Привлекательность для покупателей "первички" заключается в возможности получить неплохой заработок за счет бОльшей разницы в цене между стадиями "на этапе стройки" и "готовое жилье". Но при этом, нужно понимать, что риски инвестирования в новостройки гораздо выше.
Формат "вторички" в жилищном секторе выглядит менее предпочтительным для инвестирования. Во-первых, доход от перепродажи будет существенно ниже, а во-вторых - большинство предложений относится к жилому фонду, который устарел как морально, так и физически. Исключение составляет только так называемый "новострой" (дома, сданные в эксплуатацию в последние 3-5 лет), где вкладывать деньги в квартиры имеет смысл для последующей сдачи в аренду.
Инвестиции в коммерческие здания
Рост арендных платежей за коммерческие объекты активизировал интерес к ним со стороны покупателей и девелоперов. При чем, подобная тенденция наблюдается не только в Днепропетровской области, а и по всей Украине еще с начала 2019 года. Так, по оценкам компании UTG, средневзвешенная арендная вакантность в городе составила 6,2% в прошлом году. При этом некоторые ТРЦ (например, Дафи) способны похвастаться даже 100%-ой заполненностью.
Наиболее сильная конкуренция наблюдается среди торговых площадей. В Днепре активно идет модернизация и обновление концепций в существующих торговых центрах, а так же расширение и строительно новых (вторая очередь Apollo, Вавилон, Neo Plaza и др. А в перспективе еще Alfa Mall – ТРЦ с общей площадью 105 000 кв.м.).
Не сильно отстает офисная и другая бизнес-недвижимость. Стоимость аренды на конец 2019 года на многих объектах уже достигала 25-35$ за кв.м. И пока прогноз для владельцев нежилых помещений остается благоприятным.
Таким образом, бизнес-недвижимость выглядят более интересной по сравнению с "квадратными метрами" для жилья. Но цена входа в этом направлении вложений для инвестора выше. Если говорить о популярных и современных ТРЦ или офисных комплексах, то минимальные суммы тут рассматриваются начиная со 100-150 тыс. долларов. А найти объекты для инвестирования или арендаторов можно, если разместить объявление об аренде коммерческой недвижимости на специализированной торговой площадке для бизнеса.
Общие факторы в 2019 году
Несостоявшийся подъем
Несмотря на многочисленные заявления экспертов и девелоперов о "значительном росте" стоимости на квадратные метры в ушедшем году, эта "значительность" не состоялась. Да, формально можно констатировать увеличение ценника "бетонометров" как в национальной валюте, так и в долларовом выражении. Но очень многое зависит от того, как и кто это считает. Зачастую цифры "роста" в прошедшем году выглядят, как "статистическая погрешность". Например, долларовые показатели на самом деле объясняется не объективным увеличением расценок, а всего лишь укреплением гривны.
Если рассматривать в целом, то например, на вторичном рынке жилья в Днепре условное повышение составило всего около 2-3% в долларах. Да и особого всплеска активности сделок купли-продажи не наблюдается, а покупательская способность продолжает оставаться крайне низкой. Поэтому даже скидки у продавцов на первичке до 10-15% не смогли спасти положение. Ввиду фактического отсутствия ипотечного кредитования, бал продолжают править те, у кого на руках есть реальные деньги для покупки.
Активизация аренды помещений для предпринимательства
В отношении мест для ведения предпринимательской деятельности картинка более динамичная. Рост арендных ставок и интерес ритейлеров к расширению торговых площадей и офисных комплексов стали драйверами для крупных предпринимателей и девелоперов. Но насколько этот тренд будет долгосрочным и финансово выгодным, покажет только время.
Курсовые "качели"
Отдельно нужно отметить обстоятельства с валютными курсами. Экономически не обоснованная ревальвация гривны ударила по многим отраслям экономики, в том числе и строительству. С одной стороны, у строителей и так растет гривневая себестоимость кв.м. из-за необходимости повышать зарплату (существует очень большой отток рабочих рук за рубеж), административной, налоговой нагрузки и других факторов. А с другой - для людей, имеющих на руках деньги для покупки недвижимого имущества, снижение курса сделало невыгодным такую операцию на текущее время. Потому что, в первую очередь, "деньги" и "на руках" - это доллары, а не гривны.
Тенденции, перспективы и вызовы в 2020 году
Если обобщать мнения и заявления всех участников отрасли, то прогнозы на 2020-ый год традиционно можно разделить на три основные группы:
- свидетели секты "будеттолькодорожать"
- апологеты мнения "будетещепадать"
- выжидающие и прагматичные
С одной стороны, существуют определенные сигналы, что индикатор стоимости уже прошел нижнюю точку падения цен. И, если не появятся форс-мажорные обстоятельства, то ситуация, возможно, находится в начале долгосрочного растущего тренда. Другое дело - какая будет скорость этого процесса и временные интервалы. Во всяком случае в фантастические "15-20% прироста" на 2020 год, как заявляют некоторые застройщики, совершенно не верится.
С другой стороны, предпосылок для значительного падения цены, так же, не наблюдается. У девелоперов объективно повышаются затраты строительства. И даже действия государства в виде анонсированной постепенной отмены паевых взносов, введение Е-кабинет застройщика и попытки запустить кредитование за счет снижения учетной ставки, вряд ли кардинально изменят ситуацию.
А с третьей - самым главным основанием для ощутимых изменений на рынке является спрос. И если быть точнее, покупательская способность бизнеса и населения. И как раз в этом случае говорить о каких-то масштабных улучшениях или глобальных провалах пока не приходится. Текущее состояние экономических процессов в Украине очень сильно напоминает стагнацию. И когда она закончится, пока неизвестно.
Ниже мы кратко перечислим основные тезисы, которые, по мнению БизнесМаркет, необходимо брать во внимание инвестору в текущем году.
Факторы, которые будут влиять на рынок в 2020-ом году:
- курс национальной валюты;
- снижение учетной ставки НБУ и потенциальная возможность возобновления ипотеки;
- арендные ставки и спрос на помещения для бизнеса;
- политическая стабильность;
- законодательные новации;
- увеличение налоговой и административной нагрузки;
- возобновление военных действий на востоке страны;
- положение дел на мировых рынках.
Еще одним поводом для беспокойства, может стать появление "Черного лебедя". О возможном глобальном финансовом кризисе, эксперты трубят уже который год. И для таких разговоров действительно существуют основания. Никто не знает, что и когда может стать "последней каплей", которая опрокинет шаткое равновесие. Как пример, недавние события с эпидемией коронавируса, которые буквально за один день обрушили китайскую экономику на 7-9% в разных секторах. И не станет ли это началом нового финансового кризиса, никто не знает.
Заключение
В заключение, хочется отметить следующее. Для инвестора, который рассматривает варианты вкладывания денег в недвижимые активы есть две новости.
Первая. Текущая ситуация с низкими ценами на объекты, широкий выбор вариантов и готовность продавцов предоставлять скидки реальным покупателям, являются благоприятными условиями для вложения денег и потенциального заработка в будущем.
Вторая. Объективно существуют серьезные риски и различные факторы, которые могут негативно повлиять на конечный финансовый результат.
Фиатные валюты
