Инвестиции в регионах: недвижимость в Днепре

Инвестиции в регионах: недвижимость в Днепре

Одним из традиционных способов вложения денег, являются инвестиции в недвижимость. Прошедший 2019 год оказался неоднозначным на протяжении большей части времени. Сначала президентская и парламентская кампании вносили элемент неопределенности, а во втором полугодии к этому добавилась ситуация с курсом доллара. Укрепление гривны, которое мало кто прогнозировал, оказало «медвежью услугу» как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей.

Инвестиционная недвижимость в Днепре

Если о столичном рынке недвижимого имущества пишут и говорят много, то про обстановку и тенденции в регионах информации меньше. Мы попробуем оценить привлекательность вкладывания денег в «квадратные метры» на примере крупного областного центра и попытаемся найти ответ на вопрос — пора ли начинать инвестировать в жилые и коммерческие помещения в Украине?

Форматы инвестиционных вложений

Традиционно, недвижимые активы принято делить на два больших сегмента: для бизнеса и жилые.

Инвестиции в квартиры для жилья

Если говорить о жилых площадях, то в Днепре сегодня насчитывается около 40 строящихся ЖК в различной стадии готовности (так называемая «первичка»), которые в первую очередь могут быть интересны инвесторам. Некоторые новостройки можно посмотреть на портале недвижимости в Днепре. Привлекательность для покупателей «первички» заключается в возможности получить неплохой заработок за счет бОльшей разницы в цене между стадиями «на этапе стройки» и «готовое жилье». Но при этом, нужно понимать, что риски инвестирования в новостройки гораздо выше.

Формат «вторички» в жилищном секторе выглядит менее предпочтительным для инвестирования. Во-первых, доход от перепродажи будет существенно ниже, а во-вторых — большинство предложений относится к жилому фонду, который устарел как морально, так и физически. Исключение составляет только так называемый «новострой» (дома, сданные в эксплуатацию в последние 3-5 лет), где вкладывать деньги в квартиры имеет смысл для последующей сдачи в аренду.

Инвестиции в коммерческие здания

Рост арендных платежей за коммерческие объекты активизировал интерес к ним со стороны покупателей и девелоперов. При чем, подобная тенденция наблюдается не только в Днепропетровской области, а и по всей Украине еще с начала 2019 года. Так, по оценкам компании UTG, средневзвешенная арендная вакантность в городе составила 6,2% в прошлом году. При этом некоторые ТРЦ (например, Дафи) способны похвастаться даже 100%-ой заполненностью.

Наиболее сильная конкуренция наблюдается среди торговых площадей. В Днепре активно идет модернизация и обновление концепций в существующих торговых центрах, а так же расширение и строительно новых (вторая очередь Apollo, Вавилон, Neo Plaza и др. А в перспективе еще Alfa Mall – ТРЦ с общей площадью 105 000 кв.м.).

Не сильно отстает офисная и другая бизнес-недвижимость. Стоимость аренды на конец 2019 года на многих объектах уже достигала 25-35$ за кв.м. И пока прогноз для владельцев нежилых помещений остается благоприятным.

Таким образом, бизнес-недвижимость выглядят более интересной по сравнению с «квадратными метрами» для жилья. Но цена входа в этом направлении вложений для инвестора выше. Если говорить о популярных и современных ТРЦ или офисных комплексах, то минимальные суммы тут рассматриваются начиная со 100-150 тыс. долларов. А найти объекты для инвестирования или арендаторов можно, если разместить объявление об аренде коммерческой недвижимости на специализированной торговой площадке для бизнеса.

Общие факторы в 2019 году

Несостоявшийся подъем

Несмотря на многочисленные заявления экспертов и девелоперов о «значительном росте» стоимости на квадратные метры в ушедшем году, эта «значительность» не состоялась. Да, формально можно констатировать увеличение ценника «бетонометров» как в национальной валюте, так и в долларовом выражении. Но очень многое зависит от того, как и кто это считает. Зачастую цифры «роста» в прошедшем году выглядят, как «статистическая погрешность». Например, долларовые показатели на самом деле объясняется не объективным увеличением расценок, а всего лишь укреплением гривны.

Если рассматривать в целом, то например, на вторичном рынке жилья в Днепре условное повышение составило всего около 2-3% в долларах. Да и особого всплеска активности сделок купли-продажи не наблюдается, а покупательская способность продолжает оставаться крайне низкой. Поэтому даже скидки у продавцов на первичке до 10-15% не смогли спасти положение. Ввиду фактического отсутствия ипотечного ования, бал продолжают править те, у кого на руках есть реальные деньги для покупки.

Активизация аренды помещений для предпринимательства

В отношении мест для ведения предпринимательской деятельности картинка более динамичная. Рост арендных ставок и интерес ритейлеров к расширению торговых площадей и офисных комплексов стали драйверами для крупных предпринимателей и девелоперов. Но насколько этот тренд будет долгосрочным и финансово выгодным, покажет только время.

Курсовые «качели»

Отдельно нужно отметить обстоятельства с валютными курсами. Экономически не обоснованная ревальвация гривны ударила по многим отраслям экономики, в том числе и строительству. С одной стороны, у строителей и так растет гривневая себестоимость кв.м. из-за необходимости повышать зарплату (существует очень большой отток рабочих рук за рубеж), административной, налоговой нагрузки и других факторов. А с другой — для людей, имеющих на руках деньги для покупки недвижимого имущества, снижение курса сделало невыгодным такую операцию на текущее время. Потому что, в первую очередь, «деньги» и «на руках» — это доллары, а не гривны.

Инвестиции в регионах: недвижимость в Днепре - Prodazha i arenda kommercheskoj nedvizhimosti v dnepre

Тенденции, перспективы и вызовы в 2020 году

Если обобщать мнения и заявления всех участников отрасли, то прогнозы на 2020-ый год традиционно можно разделить на три основные группы:

  • свидетели секты «будеттолькодорожать»
  • апологеты мнения «будетещепадать»
  • выжидающие и прагматичные

С одной стороны, существуют определенные сигналы, что индикатор стоимости уже прошел нижнюю точку падения цен. И, если не появятся форс-мажорные обстоятельства, то ситуация, возможно, находится в начале долгосрочного растущего тренда. Другое дело — какая будет скорость этого процесса и временные интервалы. Во всяком случае в фантастические «15-20% прироста» на 2020 год, как заявляют некоторые застройщики, совершенно не верится.

С другой стороны, предпосылок для значительного падения цены, так же, не наблюдается. У девелоперов объективно повышаются затраты строительства. И даже действия государства в виде анонсированной постепенной отмены паевых взносов, введение Е-кабинет застройщика и попытки запустить ование за счет снижения учетной ставки, вряд ли кардинально изменят ситуацию.

А с третьей — самым главным основанием для ощутимых изменений на рынке является спрос. И если быть точнее, покупательская способность бизнеса и населения. И как раз в этом случае говорить о каких-то масштабных улучшениях или глобальных провалах пока не приходится. Текущее состояние экономических процессов в Украине очень сильно напоминает стагнацию. И когда она закончится, пока неизвестно.

Ниже мы кратко перечислим основные тезисы, которые, по мнению БизнесМаркет, необходимо брать во внимание инвестору в текущем году.

Факторы, которые будут влиять на рынок в 2020-ом году:

  • курс национальной валюты;
  • снижение учетной ставки НБУ и потенциальная возможность возобновления ипотеки;
  • арендные ставки и спрос на помещения для бизнеса;
  • политическая стабильность;
  • законодательные новации;
  • увеличение налоговой и административной нагрузки;
  • возобновление военных действий на востоке страны;
  • положение дел на мировых рынках.

Еще одним поводом для беспокойства, может стать появление «Черного лебедя». О возможном глобальном финансовом кризисе, эксперты трубят уже который год. И для таких разговоров действительно существуют основания. Никто не знает, что и когда может стать «последней каплей», которая опрокинет шаткое равновесие. Как пример, недавние события с эпидемией коронавируса, которые буквально за один день обрушили китайскую экономику на 7-9% в разных секторах. И не станет ли это началом нового финансового кризиса, никто не знает.

Заключение

В заключение, хочется отметить следующее. Для инвестора, который рассматривает варианты вкладывания денег в недвижимые активы есть две новости.

Первая. Текущая ситуация с низкими ценами на объекты, широкий выбор вариантов и готовность продавцов предоставлять скидки реальным покупателям, являются благоприятными условиями для вложения денег и потенциального заработка в будущем.

Вторая. Объективно существуют серьезные риски и различные факторы, которые могут негативно повлиять на конечный финансовый результат.

Поделитесь этим:
Подписаться
Уведомление о
guest

0 Комментариев
Встроенные отзывы
Cмотреть все комментарии

Поиск

Клуб предпринимателей

Обсуждение бизнеса Украины

Задать Вопрос

Помочь развитию проекта

Поблагодарить или поддержать проект

Поблагодарить

Поблагодарить БизнесМаркет

Лучшее на крипторынке

КРИПТОВАЛЮТНЫЕ ПЛОЩАДКИ ТРЕЙДИНГА NEW

  • Рейтинг пользователей: 4.9 (10 отзывов)
    Тип площадки
    Криптовалютная мега-биржа
    Рынки
    Криптовалюта и цифровые активы (630+)
    Лого Visa-MastercardФиатные валюты
    UAH, USD, EURO, RUB + Visa/Mastercard
    Открыть
    Binance
     
  • Рейтинг пользователей: 4.7 (10 отзывов)
    Тип площадки
    Криптовалютная биржа
    Рынки
    Криптовалюта и цифровые активы
    Лого Visa-MastercardФиатные валюты
    10+: USD, EURO, GBP идр., Visa/Mastercard
    Открыть
    FTX
     
  • Рейтинг пользователей: 4.5 (10 отзывов)
    Тип площадки
    Криптовалютная биржа, Обменник
    Рынки
    Криптовалюты, Фьючерсы, Индексы, ОТС
    Лого Visa-MastercardФиатные валюты
    SWIFT, FewWire, Silvergate, SEPA. Visa/Mastercard – НЕТ
    Открыть
    Kraken
     
  • Рейтинг пользователей: 4.47 (10 отзывов)
    Тип площадки
    Криптовалютная биржа
    Рынки
    Криптовалюта и цифровые активы
    Лого Visa-MastercardФиатные валюты
    USD, EURO, GBP и др., Банковский перевод
    Открыть
    Crypto.com
     
  • Рейтинг пользователей: 4.47 (10 отзывов)
    Тип площадки
    Криптовалютная биржа, обменник
    Рынки
    Криптовалюта и цифровые активы (700+)
    Лого Visa-MastercardФиатные валюты
    UAH, USD, EURO, 40+, Visa/Mastercard, SEPA, Apple Pay, Google Pay и др.
    Открыть
    KuCoin
     

Полезное о бизнесе

Сверху