Топ-100 Инвестиции в недвижимость: коммерческая недвижимость в Украине
Для лучшего результат, пожалуйста, измените свой браузер на CHROME, FIREFOX, OPERA или Internet Explorer.
Инвестиции в недвижимость: коммерческая недвижимость в Украине

Инвестиции в недвижимость: коммерческая недвижимость в Украине

Оглавление:

Инвестиции в недвижимость – это один из надежных способов консервативного вложения денег и получения пассивного дохода. Неудивительно, что такой вид инвестирования имеет широкую популярность. При чем, не только среди инвесторов и предпринимателей, но и обычных физлиц.

Выбирая направления, куда вложить деньги, практически все инвесторы обращают внимание на недвижимость в том или ином виде. Обычные граждане больше предпочитают вкладывать деньги в жилую недвижимость. А профессиональные инвесторы и предприниматели чаще рассматривают коммерческую недвижимость, как источник стабильного дохода и консервативного вложения капитала.

Инвестиционная недвижимость (англ. investment property) — это недвижимость (земля и/или здание), находящаяся в распоряжении владельца с целью получения арендных платежей и/или дохода от прироста стоимости капитала, но не для использования в производстве или поставках материалов и услуг, либо для административных целей или продажи в ходе обычной деятельности.

Об инвестировании в недвижимость можно говорить очень долго. Являясь одним из основных способов вложения и приумножения капитала, инвестиционная недвижимость обычно занимает весомую долю в портфеле любого инвестора. В этой статье мы кратко рассмотрим общие моменты капиталовложений в недвижимость. А также детально разберем направление инвестиций в коммерческую недвижимость для бизнеса в Украине.

Инвестиции в недвижимость – общие понятия

Инвестиционная недвижимость чаще всего классифицируется в зависимости от типа объекта недвижимости и целей капиталовложений инвестора.

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость

Исходя из самого определения, инвестиции в жилую недвижимость подразумевают финансовые вложения в приобретение квартиры или домовладения с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость имеет гораздо более широкий спектр объектов для инвестиций (офисные, торговые или складские помещения, промышленные здания, земельные участки и так далее) для получения дохода от сдачи в аренду или последующей перепродажи.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

После получения Украиной «безвиза» и либерализации валютного законодательства, вложение капитала в зарубежную недвижимость становится очень популярным направлением инвестирования для отечественных предпринимателей и граждан. Отличие этого вида инвестиций заключается только в том, что инвестор приобретает объект недвижимости в одной из зарубежных стран.

Инвестиции в недвижимость на этапе строительства

Вложение денежных средств в строящиеся объекты недвижимости, как правило, отличается не только степенью готовности объекта. Но и юридическими особенностями в процедуре оформления сделки. В большинстве случае, при инвестициях в недвижимость на этапе строительства приобретается не право собственности. Часто заключаются различные виды других договоров: паевого участия, имущественных прав, инвестиционный договор и др. В этих вопросах обязательно нужно участие квалифицированных юристов.

Также, инвестирование в строящуюся недвижимость чаще предполагает цель инвестора в виде продажи объекта недвижимости после завершения строительства по более высокой цене.

Инвестиции в недвижимость на вторичном рынке

Инвестирование в недвижимость на вторичном рынке чаще предпочитают наиболее консервативные инвесторы. И хотя в этом случае тоже присутствуют некоторые риски, связанные с юридической историей объекта, сам факт наличия уже готового и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости дает некоторые гарантии инвестициям. А с помощью профессиональных юристов и брокеров можно минимизировать или вообще исключить неприятности.

Виды дохода от инвестиций в недвижимость

В зависимости от типа недвижимых объектов и целей инвестора, инвестирование в недвижимость может приносить разные виды дохода:

  • Пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости. Это наиболее распространенный способ получения прибыли среди инвесторов на рынке недвижимости. Разовые капитальные инвестиции в недвижимость при успешной и регулярной сдаче объекта в аренду, позволяют получать длительный и регулярный доход без дополнительных усилий.
  • Доход от перепродажи недвижимости по более высокой цене. До 2008 года спекулятивные инвестиции на рынке недвижимости могли приносить очень существенную прибыль, которая значительно превосходила доход от сдачи в аренду. Однако сдувание кредитного пузыря во время кризиса научило многих инвесторов. Крылатая фраза, что «будеттолькодорожать» не является аксиомой и гарантией прибыли.
  • Смешанный или активный доход. С помощью инвестиционной недвижимости можно получать не только пассивный доход. И в данном случае речь идет не о тех случаях, когда здания или земля покупаются как капитальные вложения в основные средства бизнеса.
    В качестве смешанного или даже активного дохода от инвестиций в недвижимость, можно рассматривать, например, бизнес-идею посуточной (почасовой) аренды жилья или коммерческих помещений, где без активного участия уже не обойдешься.

Таким образом, в зависимости от желаний и целей инвестора, инвестиционная недвижимость может быть не только инструментом пассивного заработка, но и предоставлять дополнительные возможности для предпринимательской деятельности.

А теперь, чтобы оценить привлекательность инвестиций в недвижимость, давайте подробно рассмотрим основные плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Преимущества инвестиций в недвижимость

  1. Сохранность капитала и высокая ценность в большинстве случаев

    Недвижимость традиционно относится к консервативным и надежным направлениям для инвестирования. И хотя недавние мировые и украинские кризисы на рынке недвижимости развенчали миф, что цена может только расти. Тем не менее, благодаря длинным циклам и отсутствию частой волатильности, инвестиции в недвижимость легче прогнозируются. А также, такие вложения содержат меньше рисков по сравнению с другими объектами инвестиций или открытием своего бизнеса.

  2. Материальность формы

    Недвижимость в отличие от других, более «виртуальных» форм инвестиций (акции, криптовалюты и т.д.), это конкретный материальный объект, который не так сильно подвержен риску уничтожения или полной потери стоимости. Ее можно потрогать и легко контролировать.

  3. Возможность использования в личных целях

    Объекты недвижимости при необходимости могут использоваться самим инвестором в личных нуждах. Если это квартира или дом, то в нем можно жить. А если, например, коммерческое помещение, то его можно использовать, как офис своего бизнеса.

  4. Может приносить разные виды дохода

    Инвестиционная недвижимость позволяет получать разные виды дохода – от пассивного при сдаче в аренду, спекулятивного при перепродаже и активного при различной предпринимательской деятельности.

  5. Длительный и относительно стабильный доход

    Вложение денег в недвижимость – это, как правило, долгосрочные инвестиции. Разовое вложение капитала дает возможность получать пассивный доход на протяжении очень длительного периода без особых активностей владельца.

  6. Дополнительные полезные качества

    Благодаря сохранению своей ценности на больших промежутках времени, инвестиционную недвижимость всегда можно продать, подарить, передать по наследству. Кроме этого, банки всегда готовы рассматривать недвижимость в качестве залога, если инвестору требуется дополнительное финансирование.

  7. Надежность инвестиции

    У инвестиций в недвижимость отсутствуют многие риски присущие другим видам инвестирования. В силу своих объективных качеств и свойств, риски полной потери капитала при инвестициях в объекты недвижимости крайне малы. А страхование даже существующих рисков не сильно затратное. Безусловно, надежность — одно из главных преимуществ инвестиций в недвижимость.

Недостатки инвестиций в недвижимость

  1. Низкая доходность

    Арендный доход инвестиционной недвижимости довольно низкий по сравнению с другими видами инвестиций. Обычная годовая доходность при сдаче в аренду недвижимости составляет 6-9% годовых, что даже меньше, чем нынешние проценты по депозитам.

  2. Низкая ликвидность

    Инвестиционная недвижимость это не тот актив, который можно быстро продать в случае необходимости. Довольно существенная цена входа на этот рынок ограничивает количество участников и потенциальных покупателей. И, чтобы продать недвижимость по хорошей рыночной цене, иногда могут потребоваться месяцы, а то и годы.

  3. Расходы на оформление сделки

    Операции с недвижимостью довольно подробно регулируются законодательством. Как при покупке, так и продаже инвестиционной недвижимости, инвестора ожидают дополнительные расходы на услуги нотариуса, риелторов, оплату госпошлин и налогов. Сумма таких расходов может достигать 5-10% от стоимости объекта.

  4. Затраты на содержание

    Каким бы образом не использовалась недвижимость, она в любом случае будет требовать некоторых затрат на содержание. Даже в случае сдачи недвижимости в аренду и перекладывая части затрат на плечи арендатора, инвестору все равно придется периодически тратиться на содержание и обслуживание объекта. Коммунальные платежи, налог на недвижимость, текущий и капитальный ремонт, другие мелкие затраты – все это заботы владельцев недвижимости.

  5. Существенный порог входа

    Недвижимость всегда стоит ощутимых денег. Даже во время наступления кризисов, когда стоимость недвижимости значительно снижалась, ее цена все равно оставалась существенной, так как покупательская способность тоже падала. Поэтому в силу высокой начальной стоимости входа в этот вид инвестиций, она доступна только тем, кто обладает значительным капиталом.

  6. Специфические знания и опыт

    Инвестиции в недвижимость, как впрочем и любые другие, требуют определенных знаний и опыта. Рынок недвижимости при всей своей внешней простоте содержит много подводных камней и рисков. Чтобы найти выгодные объекты недвижимости, нужно разбираться не только финансовых вопросах, а и в законодательстве в сфере строительства и налогообложения. Особенно это актуально, когда речь идет об инвестировании на ранних этапах строительства.

  7. Коррупционные риски

    К сожалению, инвестиционный климат и уровень коррупции в Украине еще не дает уверенности инвесторам в защищенности их инвестиций и капитала. «Отжатие», рейдерство, произвол чиновников, несовершенство законодательства – все это может стать реальными рисками инвестора при вложении денег в недвижимость.

  8. Значительные изменения доходности

    Пассивный доход от аренды не является аксиомой. Периоды простоя из-за отсутствия арендаторов, кризисные периоды в экономике, существенные изменения в инфраструктуре вокруг объекта и другие факторы могут существенно влиять на величину дохода, так и вообще на его присутствие.

  9. Законодательные изменения

    Низкая ликвидность инвестиционной недвижимости не позволяет быстро реагировать на внешние изменения. К тому же, объект недвижимости нельзя просто так положить в карман и переместить в другое место. Все это делает такие инвестиции уязвимыми для внешних воздействий.
    В частности, изменения законодательства в сфере недвижимости или налогообложения могут существенно повлиять на доходность инвестиций. А в некоторых редких случаях вообще поставить под сомнение вопрос собственности.

Резюмируя можно сделать вывод, что несмотря на наличие определенных рисков, инвестиции в недвижимость являются высоконадежными консервативными капиталовложениями. Для инвесторов, которые обладают значительными суммами капитала, это один из хороших способов формирования части портфеля.

При этом нужно отметить, что инвестирование в недвижимость требует не только крупных финансовых сложений, но и определенных знаний в этой сфере.

Коммерческая недвижимость в Украине

Инвестиции в коммерческую недвижимость являются одним из видов вложения денег на рынке недвижимости. Выше мы уже отмечали, что с этим видом недвижимости больше предпочитают работать профессиональные инвесторы и предприниматели.

Давайте подробнее рассмотрим этот финансовый инструмент и определим разницу между жилыми и коммерческими объектами. А также, какие особенности существуют при инвестициях в коммерческую недвижимость.

Отличия коммерческой недвижимости от жилых объектов

Разное целевое назначение недвижимости

Помимо общепринятого деления всей недвижимости на жилую и нежилую, существует подробная классификация целевого назначения объектов недвижимости Украины. Для зданий и помещений она утверждена Приказом Госстандарта Украины №507 от 17.08.2000 и называется Державний класифікатор будівель та споруд (ДК 018-2000), а для земельных участков Приказом Госкомитета Украины по земельным ресурсам №548 от 23.07.2010 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель» .

Если внимательно изучить эти два документа, то можно увидеть, что список целевого назначения для объектов коммерческой недвижимости намного шире, чем для гражданского использования. Для примера перечислим лишь некоторые из них:

Целевое назначение зданий и помещений:
  • торговые;
  • производственные;
  • складские;
  • коммунально-бытовые;
  • объекты общепита;
  • офисные;
  • медицинские;
  • образовательные;
  • спортивные;
  • свободного назначения и т. д.
Целевое назначение земли:
  • ведение товарного сельскохозяйственного производства;
  • ведение фермерского хозяйства;
  • строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома;
  • земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения и т.д.

Подробный перечень видов целевого назначения объектов недвижимости смотрите в указанных выше документах.

Почему это важно? Дело в том, что в отличие от инвестиций в «жилую недвижимость», которой пользуются обычные физлица и где госрегулирование более простое, в сфере недвижимости для бизнеса точное целевое использование имеет ключевое значение. И инвестору, приобретая коммерческую недвижимость необходимо во всем этом разбираться и учитывать при вложении капитала.

Разные целевые группы потенциальных покупателей и арендаторов

Потенциальными клиентами владельцев коммерческой недвижимости чаще всего являются юридические лица и предприниматели. По определению, это требует более высокой квалификации в работе частных риелторов, агентств по недвижимости и собственников объектов, по сравнению с физлицами в сфере жилой недвижимости.

Требования бизнеса при аренде и покупке коммерческой недвижимости значительно обширнее и специфичнее. Здесь уже рынок пришел к тому состоянию, когда правила диктует покупатель, а не продавец.

Более динамичные движения спроса и предложения

Динамика цены на продажу и аренду коммерческой недвижимости, обычно, опережает жилую недвижимость. Состояние экономики, валютные и конкурентные факторы, кризисные явления и многое другое заставляют бизнес и инвесторов на рынке коммерческой недвижимости быть более оперативными и гибкими. Предприниматели первыми ощущают рост или падение экономики. Соответственно и динамика цен в этом сегменте более чутко реагирует на такие изменения.

Также, при инвестициях в коммерческую недвижимость нужно учитывать, что спрос на объекты в кризисные периоды может падать вообще до нуля. Отличие жилой недвижимости в том, что людям при любых условиях нужно где-то жить. А объекты для бизнеса могут сильно проседать в спросе, т.к. становятся никому не нужными.

С другой стороны, спады спроса на покупку и аренду коммерческой недвижимости компенсируются более высокой доходностью по сравнению с жилыми объектами.

Показатель доходности для коммерческой недвижимости обычно колеблется в пределах 9-13%. Другими словами, стоимость аренды коммерческой недвижимости обычно в 1,5 – 2,5 раза выше, чем аренда квартиры или дома.

Разная длительность аренды

Для бизнеса в большинстве случае очень важна стабильность и длительность месторасположения офиса или магазина. Даже в случае продажи компании, новый собственник бизнеса стремится сохранить прежнее место нахождения. Постоянные клиенты, наработанные связи, рекламные компании, вывески, официальные регистрации, документы и еще тысячи разных мелочей вынуждают предпринимателей дорожить местом нахождения.

Поэтому бизнес, если у него все нормально в коммерческой деятельности, очень не любит менять свой адрес и предпочитает долгосрочную аренду. В отличие от жилой недвижимости, где физлицо может быстро и легко поменять место аренды. Для инвесторов в коммерческую недвижимость это безусловный плюс. Так как позволяет рассчитывать на гораздо более длительный и постоянный пассивный доход от аренды объекта.

Популярные объекты коммерческой недвижимости для инвестиций

В классификаторе зданий и помещений есть очень обширный перечень объектов для бизнеса. Но не все они хорошо подходят для инвестиций в коммерческую недвижимость. Ведь в большинстве случаев, инвесторы заинтересованы в получении пассивного дохода от сдачи в аренду. А не все коммерческие здания и помещения могут соответствовать этой цели.

Кроме целевого назначения объекта недвижимости, очень важно учитывать конкретное месторасположение, окружающую инфраструктуру, а также спрос и предложение. Ведь для разного типа объектов будут требоваться различные условия и сопутствующие факторы. И здесь уже на первое место выходит как раз опыт и знания инвестора. Так как специфику объекта коммерческой недвижимости нужно анализировать в каждом конкретном случае.

Тем не менее, среди всего разнообразия коммерческой недвижимости, есть направления, которые пользуются большим спросом у бизнеса и могут быть выгодны инвесторам.

Выгодная коммерческая недвижимость
  • торговые помещения (магазины, торговые центры, рынки и др.);
  • офисные помещения (офисные и бизнес-центры, коворкинги, административные здания);
  • складские помещения (склады, логистические комплексы, различные базы);
  • помещения гостиничного типа (гостиницы, хостелы, отели, базы отдыха и т.д.).

Еще одной категорией коммерческой недвижимости, которая может стать очень популярной в обозримом будущем, является земля сельскохозяйственного и промышленного назначения. Но в полной мере этот вид недвижимости станет интересен только после того, как в Украине будет снят мораторий на продажу земли и заработает полноценный земельный рынок.

Данные категории коммерческой недвижимости, как правило, пользуются популярностью в любых городах и населенных пунктах. К тому же, в зависимости от размера капитала инвестора, позволяют выбрать различные по стоимости и масштабу проекты для инвестирования.

Периоды окупаемости вложений в коммерческую недвижимость

Еще одним важным параметром, на который обращают внимание профессиональные инвесторы, является период окупаемости инвестиций. При вложении денег в жилую недвижимость, частные инвесторы, как правило, не придают ему большого значения. Так как квартиры или дома рассматриваются не только, как инвестиционная покупка, а и просто как способ сбережения денег или решения личных жилищных вопросов в будущем.

А профессиональные инвесторы на рынке коммерческой недвижимости, стремятся вкладывать финансовые средства в объекты, которые имеют наименьший срок окупаемости. Потому что это обеспечивает им быструю оборачиваемость капитала.

Например, считается, что сроки окупаемости торговых и офисных помещений, как правило, составляет 5-10 лет. А складские помещения и недвижимость гостиничного типа дает возврат инвестиций уже за 7-12 лет.

При этом еще нужно учитывать цели инвестора и стадию готовности объекта коммерческой недвижимости. Так как сроки окупаемости могут сильно зависеть от этих факторов.

Факторы риска и сроки окупаемости

К примеру, вкладывая капитал в коммерческую недвижимость на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи готового объекта по более высокой цене, можно получить разные сроки окупаемости.

В случае успешного стечения обстоятельств, соблюдения девелопером обязательств и быстрой продаже, результат может быть очень выгодный. А можно оказаться и с замороженными инвестициям. Если у застройщика что-то пойдет не так или будут сильно затянуты сроки строительства. В любом случае, данные факторы и риски нужно тщательно анализировать в каждом отдельном случае.

Традиционно считается, что инвестирование в недвижимость на этапе строительства имеет более высокие риски, чем вложение денег в готовые объекты или коммерческую недвижимость на вторичном рынке. Но при этом и доходность рисковых инвестиций может быть выше.

Подводя итог, отметим, что инвестиции в коммерческую недвижимость, являются более доходными способами капиталовложений, в сравнении с жилыми объектами. Но и риски в этом направлении инвестирования немного выше. Также, вложения в коммерческую недвижимость, как правило, характеризуются большой капиталоемкостью. Это делает их доступными уже далеко не всем инвесторам.

Доска объявлений коммерческой недвижимости

БизнесМаркет — объявления коммерческой недвижимости

Поиск объектов коммерческой недвижимости неразрывно связан с необходимостью просмотра и размещения объявлений. Этот вид недвижимости имеет ряд существенных отличий.  Особенно в формате подачи информации и в качестве целевой аудитории. Объявления коммерческой недвижимости лучше всего разместить на специализированных досках объявлений для бизнеса, так как именно здесь сосредоточены предприниматели и инвесторы, в отличие от сайтов объявлений для частных лиц.

Доска объявлений коммерческой недвижимости БизнесМаркет не только позволяет инвесторам купить или продать бизнес недвижимость, но и найти арендаторов для своих объектов. Ведь большинство владельцев объектов для бизнеса, в первую очередь, заинтересованы в получении стабильного пассивного дохода. И традиционно лучший способ для этого — бесплатно подать объявление об аренде коммерческой недвижимости на доске объявлений.

Коммерческая недвижимость имеет свою специфику в целевом назначении, наборе важных характеристик и качестве описания. Все это должно учитываться сайтом объявлений. Поиск и размещение объявлений коммерческой недвижимости должен быть удобным и, самое главное, эффективным.

При разработке доски объявлений для бизнеса БизнесМаркет, мы учитывали эти особенности. Поэтому специально подбирали фильтры и шаблоны объявлений, чтобы подача и поиск информации были результативными для Пользователей и Посетителей сайта. А функциональностью ресурса могли пользоваться не только инвесторы и владельцы бизнес-недвижимости, но и потенциальные покупатели и арендаторы объектов недвижимости.

Доска бизнес-предложений БизнесМаркет имеет 4 крупных Категории для объявлений коммерческой недвижимости:

Объявления для продажи зданий и помещений

Объявления для аренды зданий и помещений

Объявления для коммерческой земли

И заявки инвесторов, покупателей или арендаторов на коммерческую недвижимость

Регистрация и подача объявлений на сайте БизнесМаркет — бесплатно (в пределах лимита). Поэтому частные инвесторы и владельцы коммерческих объектов могут легко и просто размещать информацию о своих предложениях на доске объявлений для бизнеса. А для профессиональных участников рынка недвижимости, мы разработали специальные Пакеты безлимитных объявлений, которые дают возможность публиковать неограниченное количество объявлений коммерческой недвижимости в Украине.

Присоединяйтесь к БизнесМаркет и пользуйтесь всеми преимуществами специализированной площадки для бизнеса в Украине.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Оставить комментарий

Войти в Профиль или комментировать как Гость
avatar
5000

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

  Подписаться  
Уведомление о

Клуб предпринимателей

БЕЗЛИМИТНЫЕ ПАКЕТЫ ОБЪЯВЛЕНИЙ ДЛЯ БИЗНЕСА

Специальное предложение для Профессионалов

Альфа-Банк [CPL] UA
Сверху